Alquileres en La Plata, con las reglas de hoy.
Desde que se derogó la Ley de Alquileres, casi todo depende de lo que diga el contrato. Te explicamos qué podés exigir y qué no: el depósito, los aumentos, las reparaciones, irte antes de tiempo y el desalojo. Asesoramos a inquilinos y a propietarios en La Plata y en la Ciudad de Buenos Aires.
Qué cambió con el DNU 70/2023.
El decreto derogó la Ley 27.551 de Alquileres y modificó el Código Civil y Comercial. Para los contratos firmados desde fines de diciembre de 2023, las partes pactan libremente:
- El plazo. Si el contrato no dice nada, son dos años para vivienda y tres para otros destinos (art. 1198).
- La moneda. Se puede alquilar en pesos o en dólares, y el inquilino tiene que pagar en la moneda pactada (art. 1199).
- Los ajustes. Con la frecuencia y el índice que acuerden, público o privado (art. 1199).
- El depósito. El monto, la moneda y cómo se devuelve (art. 1196).
Lo que la ley sigue protegiendo.
Aunque casi todo es pactable, algunas reglas siguen valiendo diga lo que diga el contrato.
Reparaciones urgentes
Si el propietario no responde a un reclamo notificado, pasadas 24 horas el inquilino puede hacer la reparación urgente y descontarla (art. 1201).
Reparaciones no urgentes
Hay que intimar al propietario con un plazo de al menos 10 días corridos. Si no cumple, el inquilino puede hacerlas a su cargo (art. 1201).
Expensas e impuestos
Las expensas extraordinarias y los impuestos del inmueble son del propietario. Al inquilino sólo le corresponden los gastos habituales (art. 1209).
Estado al devolver
El inquilino devuelve la casa como la recibió, salvo el desgaste por el paso del tiempo y el uso normal (art. 1210). Por eso conviene un inventario con fotos al entrar.
Devolución del depósito
Se devuelve como diga el contrato. Si el propietario lo retiene sin justificar daños o deudas, se puede reclamar.
Contrato vencido
Si el inquilino sigue en la casa, el contrato continúa igual hasta que alguna de las partes lo termine con una comunicación fehaciente (art. 1218).
¿Cuánto pago si me voy antes?
El inquilino puede irse en cualquier momento, pagando el 10% de los alquileres que faltan hasta el fin del contrato, contados desde que avisa (art. 1221). Calculalo:
Completá los datos para ver el cálculo.
Orientativo, para contratos firmados desde fines de diciembre de 2023. No incluye ajustes futuros del alquiler. En contratos anteriores la regla es otra: consultanos.
Falta de pago y desalojo.
Para propietarios con un inquilino que no paga o no se va, y para inquilinos que recibieron una intimación.
- CausaEl propietario puede resolver el contrato por dos meses consecutivos sin pagar, por uso indebido o abandono de la vivienda, o por las causas que fije el contrato (art. 1219).
- Intimación previaSi es una vivienda, antes de demandar hay que intimar al inquilino a pagar, con un plazo de al menos 10 días corridos y el lugar de pago (art. 1222).
- Demanda de desalojoSi no paga o no devuelve la casa, se inicia el juicio de desalojo, por el procedimiento más rápido que prevea la ley procesal (art. 1222).
- Sentencia y lanzamientoEl juez ordena la desocupación con un plazo no menor a 10 días (art. 1223). Si no se cumple, se ejecuta con la fuerza pública.
Lo que más nos consultan.
¿Sigue vigente la Ley de Alquileres?
No. La Ley 27.551 fue derogada por el DNU 70/2023. Los contratos firmados desde fines de diciembre de 2023 se rigen por el Código Civil y Comercial con las reformas de ese decreto, que dejan librados a lo que pacten las partes el plazo, la moneda, los ajustes y el depósito. Los contratos anteriores siguen con las reglas con las que se firmaron.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler si no dice nada?
El que pacten las partes. Si el contrato no fija plazo, es de dos años para vivienda permanente y de tres años para otros destinos (art. 1198 del Código Civil y Comercial).
¿Me pueden aumentar el alquiler cuando quieran?
Sólo como diga el contrato. Las partes pueden pactar libremente el ajuste y usar cualquier índice, público o privado (art. 1199). Si el contrato no prevé ajuste, el locador no puede aumentar unilateralmente durante su vigencia.
¿Qué pasa si sigo en la casa después de que vence el contrato?
El contrato continúa en las mismas condiciones hasta que cualquiera de las partes lo dé por terminado con una comunicación fehaciente (art. 1218). No se renueva automáticamente por otro plazo.
¿Quién paga las expensas extraordinarias?
El propietario. El inquilino no tiene a su cargo las expensas comunes extraordinarias ni los impuestos que gravan el inmueble; sólo pueden ponerse a su cargo las expensas por gastos habituales (art. 1209).
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